問題1：首先，你沒有提供這套房源的單價、朝向、戶型圖、室內圖等具體情況，所以我僅能從地段和結合你描述的個人情況進行分析。

　　陳崗大院2號處于流花湖的東北側，廣州總醫院的西南側，稍微遠一點的還有廣州火車站、廣州流花展貿中心、服裝鞋子等批發市場，所以人流、生活配套、散步活動等均有一定的保障。

　　而且，距離在建地鐵11號線的【流花路站】大概300米，可以說是地鐵上蓋物業，有一定的利好預期。

　　但是，我認為以上這些支撐點，對投資或會更有利，畢竟人流大、有產業、交通路網密集，所以租賃市場也會相對活躍。

　　但是對于自住而言，一方面是樓梯房，不知道加裝電梯的可能性有多大，如果一直沒法加裝電梯，則會影響生活的舒適度。

　　二方面，人流大是一個雙刃劍，有人就自然會有“吃喝拉撒”的需求，也會有商務、工作、交流等日常行為，從而會增加環境衛生的壓力，包括灰塵、噪音，甚至治安(可能更多的是心理層面覺得不夠安全)等都會帶來不少的考驗。

　　再者，如果你是打算和現任的女友結婚，則應該考慮一下她的工作地點和通勤時長。

　　地鐵11號線預計是2022-2023年通車，但是一天未通車，一天都會存在變數，換言之，在未通車之前，從這里去天河，若乘坐地鐵的話，只能去【廣州火車站】乘坐5號線，又或者去【越秀公園站】乘坐2號線，在【公園前】換成1號線。

　　退一步講，就算是自住也未必合適。從科學的角度出發，距離醫院這么近，相對更容易受到“細菌/病菌”等侵染的可能。你有能力，何必湊這些“熱鬧”，有選擇的情況下，何不考慮一下其他更好的地段。

　　綜上，如果是我，我不會買來自住。僅供你參考!

　　問題2：上面我已經進行過分析，是一定會人流雜的。

　　至于治安問題，我對廣州有關部門和技術力量是有信心的，只是在你的內心，你是否有信心?我也不能保證這里是百分之一百安全，就正如珠江新城曾經也發生過一些案子。

　　問題3：老城區要大拆大改，難度十分大，一方面，拆遷補償成本較高;二方面，可能會遇到釘子戶拖慢整個進度;三方面，還要考慮疏導交通問題。

　　目前來看，在老城區中，海珠區的舊改是未來十年，甚至二十年，數量最多、面積最廣、收關注程度最高的區域。在老城區中，微改造、微升級時常有，但大拆大改，可能性不是太大。

　　如果你買來是博拆遷的，那我建議你三思而后行，始終個人運氣的占比會更大。

　　問題4：我很難預測將來是否好“賣”，畢竟賣房子需要考慮的因素實在是太多。

　　“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價錢“。你可以看看這個業主掛盤了多久，參考一下，或者會知道是否好賣。

　　問題5：92年的房子，距離現在大約27年，你將來再賣掉，肯定是大于30年，銀行貸款金額、貸款期限，基本上，可以想象到空間會很少。

　　學位方面，附近有東風西路小學、流花路小學，教育水平和質量如何，建議你咨詢一下相關的學生家長群體。

　　再說，將來你們有小孩讀小學，都可能是10年8年之后的事情，到時候這些學校的教育質量如何?我猜想連校長也不敢拍胸口。

　　問題6：老城區，我建議你考慮一下海珠西。實在不喜歡的話，則再看看【彩虹橋站】以南的地段，或者中山八、周門街等一帶。

　　小結

　　站在我的角度，看完你的描述，我也覺得你目前不適合入市，因為在你的購房思維里面未有相對科學完整的框架，所以，雖然是自住，但你不如多踩踩盤、了解一下市場情況，明年年中再考慮入手，或者是更穩妥的策略。