土拍角逐正酣滬杭蘇首季成交逾千億，土地市場顯現升溫跡象。

　　據時代周報記者不完全梳理，清明假期前最后一天——4月3日，全國共有南京（ 農用地、 商住地、 工業地） 、杭州（ 農用地、 商住地、 工業地） 、佛山（ 農用地、 商住地、 工業地） 等6地開拍13宗土地，其中11宗溢價成交，平均溢價率42.61%，最高溢價率達76.92%。

　　房企拿地的意愿也較為強烈。某TOP10房企濟南（ 農用地、 商住地、 工業地） 分公司營銷負責人陶智(化名)向時代周報記者表示：“今年公司仍計劃加大土儲。”

　　但多位專家向時代周報記者表示，當下土地市場的“火苗”僅限于部分城市和部分優質地塊，只能用星星點點來形容，但絕沒有整體“燃”起來。

　　“縱觀一季度300城土地成交情況，土地成交重點仍在一二線城市，尤其是長三角區域城市如上海（ 農用地、 商住地、 工業地） 、蘇州（ 農用地、 商住地、 工業地） 、杭州。”中指研究院企業研究總監李建橋向時代周報記者指出。數據顯示，1-3月，上海、杭州、蘇州三地一季度土地出讓成交1362.3億元。

　　貝殼研究院新房分析師潘浩在接受時代周報記者采訪時提醒，近期走熱的主要是那些非常優質、而且不限價的地塊。

　　對于房企來說，在資金緊張的情況下，將“有限的子彈”打向更具價值的地方成為它們的一致選擇。

　　“房企尤其是中小房企現在的資金壓力很大。拿地要謹慎，爭取獲得更優質地塊。”某百強房企融資負責人王森(化名)對時代周報記者說道。

　　爭奪優質地塊

　　“這兩個月不好拿地。”某百強房企成都（ 農用地、 商住地、 工業地） 分公司投資拓展部門內部人士徐升(化名)向時代周報記者直言。

　　3月26日，徐升曾參加成都市天府新區華陽街道一宗住兼商地塊的出讓，這塊地最終由成都卓越城置業有限公司(卓越集團)競得，地塊成交總價為7.16億元，并且需要無償移交15%比例的統籌住房面積。

　　“爭奪很激烈。”徐升回憶道，該地塊起拍價為4.77億元，當日開拍后，多家房企舉牌，數十輪角逐后，拍至了最高限價，并進入競配建并無償移交統籌住房面積比例的環節。“最后成交樓面價是11254元/平方米，溢價率在50%。但如果簡單扣除15%的無償移交面積，實際樓面價達到了14068元/平方米，溢價率達85%。” 徐升說。

　　地塊屬性優質是受到熱捧的原因之一。資料顯示，該地塊位于天府新區高端低密度住宅區麓湖板塊，本身價值就較高。2019年7月，同區域曾出讓兩宗住兼商地塊，最后成交樓面價均超13000元/平方米，溢價率超54%。同時，該地塊區域發展也較為成熟——地塊與麓湖生態城僅一路之隔，距離成都地鐵1號線紅石公園站只有約400米的距離。

　　但土地供應不足則加劇了這種爭奪。

　　徐升說道：“疫情結束之后，成都2月14日重啟了土拍市場。但2月全月成都僅成交了13宗土地。而2019年全年，成都共計出讓土地298宗，平均每月大概25宗。也就是說，2月的土拍數量僅是去年平均水平的一半。”

　　目前各地土地出讓節奏仍未恢復。“3月成都一二級市場總計才成交14宗土地，其中還包括一些工業用地。”徐森直言。

　　時代周報記者注意到，受疫情影響，今年多地節后土地出讓計劃被打亂。上海就曾在1月28日一口氣發布25宗地塊延遲出讓通知。

　　而受疫情影響，各地土地出讓“變奏”明顯—以成都為例，根據中國土地市場網數據，自2020年以來，成都共計掛牌56宗土地，其中1月掛牌29宗土地，2月僅掛牌3宗土地，到了3月，土地掛牌節奏才逐漸恢復，而這個節奏也顯得有些“凌亂”。進入3月下半月，成都突然加快了土地掛牌節奏，接連掛出了20宗土地，占全月土地出讓數量的83%。

　　房企也在等待。“房企非常在乎年初的土地儲備。一般來說，我們都是年初補貨值，以實現當年的開工、銷售。”徐升說道，“今年受疫情影響、銷售受挫，房企的現金流確實也會受到影響。但受影響并不意味著房企完全沒錢。而且現金流也不是唯一因素，錢融來了不花只會更虧。”

　　城市競爭力凸顯

　　總體來看，受疫情影響，一季度土地市場的表現并不理想。

　　中指研究院數據，2020年1―3月，全國300城共計推出土地5613宗，同比減少9%;推出土地面積22133萬平方米，同比減少14%。在成交方面，300城共計成交土地4353宗，同比減少18%;成交面積17151萬平方米，同比減少23%。

　　分城市級別來看，下降幅度也都在10%以上—同據中指研究院數據，1―3月，一線城市共計成交土地面積683萬平方米，同比下降15%;二線城市共計成交土地面積6324萬平方米，同比下降29%;三線城市共計成交土地面積10143萬平方米，環比下跌19%。

　　但部分城市表現亮眼。李建橋指出：“一二線城市仍是房企拿地重點。同時長三角區域城市表現強勁，上海、蘇州、杭州三地多次出現在全國土地出讓金額TOP10和出讓面積TOP10席位中。從房企拿地情況來看，1―3月，長三角TOP10房企拿地總金額達834億元，位居五大城市群之首。”

　　城市競爭力是地市價值的支撐力。張波表示，今年部分城市的確加大了土地供應的力度，也存在通過土地出讓增加地方收入的動力。但地方主動性并不是土地市場表現的絕對影響因素，“城市本身的競爭力，包括經濟表現、規劃發展、人口流入等指標是一個城市土地價值的支撐力，脫離這個支撐力單看各地的推地動力并無意義。”

　　從這個維度來看，長三角的確實力雄厚。時代周報記者整理五大城市群2019年國民經濟和社會發展統計公報數據發現，2019年全年，長三角城市群四大省市(上海、浙江（ 農用地、 商住地、 工業地） 、江蘇（ 農用地、 商住地、 工業地） 、安徽（ 農用地、 商住地、 工業地） )共計創造生產總值23.73萬億元，居五大城市群之首，同時四省市年末常住總人口為23467.5萬人，同樣居首。在人口流入當面，截至2019年年末，四省市常住人口共計流入173.16萬人，僅次于廣東（ 農用地、 商住地、 工業地） 省，且遙遙領先于京津冀、長江中游和成渝三大城市群。

　　目前，各地土地出讓節奏仍未完全恢復，預計后期會有所回補。張波判斷：“蘇州、紹興（ 農用地、 商住地、 工業地） 在內的長三角，和廣州、東莞（ 農用地、 商住地、 工業地） 在內的大灣區依然是房企布局的重點。”

　　另外，地市熱度也難再普遍性地“燃”起來，陶智認為：“今年土地巿場整體應該不會太激烈。一是后市不確定因素多，二是很多房企都缺錢。”

　　在房企“囊中羞澀”、拿地趨于謹慎的背景下，地方也在使出渾身解數、拿出優質地塊來爭取土地出讓成功。以北京（ 農用地、 商住地、 工業地） 為例，根據貝殼研究院《2020年Q1北京新房市場季報》，一季度北京住宅用地共計成交80萬平方米，同比下滑49%，但受“優質地塊”及“不限房價”地塊入市影響，一季度北京市住宅用地成交樓面價達37057元每平方米，創近三年新高。

　　58安居客房產研究院分院院長張波向時代周報記者判斷：核心的城市群、都市圈依舊是房企關注的焦點，未來這一趨勢還有可能進一步加劇，土地市場的分化在疫情后也將表現得更為明顯。